随着全国政协十一届四次会议的召开，政协委员们关于房价的提案也成为民众关注的焦点。作为全国政协委员，同时作为上市地产公司恒大集团董事局主席，许家印在今年全国两会上提出“加大老城区‘城中村’改造力度，降低房价稳定市场”，将“城中村”改造尤其是老城区的城中村改造提上议事日程，以期增加老城区的有效土地供应，达到稳定房价的目标。

增加土地供应需挖掘老城区潜力

“城中村”问题是我国城乡二元经济体制下城市化进程的特殊产物。随着城市化进程的加快，我国城市规模迅速膨胀，导致城市郊区农村土地大量被征用为国有建设用地，原来的郊区转变为市区，形成了由市区包围的“城中村”。

近年来，随着中国经济高速增长和城市化进程的加速，住房需求增长很快，大部分市民受地段成熟度和心理归属感影响选择在老城区置业。旺盛需求与老城区持续紧张供应的矛盾突出，成为推高老城区房价及城市整体房价的一大因素。

为此，国家出台了一系列房地产调控措施，但这些措施集中在需求层面，供需不平衡的根本矛盾未化解。许家印认为，增加老城区的商品房供应、降低房价势在必行，应主动挖掘老城区的供应，加大老城区“城中村”改造力度。

许家印表示，针对老城区房地产市场存量土地紧缺、住房需求旺盛的特点，增加土地供应的方式应集中于盘活存量土地、实现土地集约化利用。作为老城区商品房供应最大来源的“城中村”改造工程，成为重要突破口。

“城中村”改造项目运作先天不足

由于目前还没有关于“城中村”改造的全国性规划政策，“城中村”改造受到国家政策与地方政策措施不协调等多方面制约。

目前，老城区“城中村”改造一般的总体做法是：企业先和村委会签署意向性改造合作开发协议；然后由村民投票表决是否同意改造，80%或以上村民同意后，由村委会和企业共同上报政府审批并申领规划要点；随后组织形式上的招拍挂，让前期参与的意向企业获得土地；最后，由村委会和企业主导拆迁补偿、安置和开发建设。

许家印表示，本质上这种老城区“城中村”改造的做法缺乏公开、公平、公正的机制，存在诸多问题，严重影响改造的进度。村委会与企业合作从一开始就没有遵循公开、公平、公正的原则，项目运作存在先天不足，很容易滋生部分村官的腐败，而且令“城中村”项目改造的村民投票环节变得复杂，使村民被动投票。

提案中，许家印明确提出，村委会和企业一起办理各种“城中村”改造项目报批手续及申领规划要点，使该项工作复杂化，这种形式的改造没有真正走向市场化，容易引发多种问题。

“城中村”改造需推向市场

在现行城市化推进机制下，城市规模的成倍扩大，意味着当前地处郊区的农村将逐步被城市包围，形成新的“城中村”，“城中村”的数量也将伴随着城市规模的扩张而成倍增加。

针对这一情况，许家印建议：村民只对是否同意进行“城中村”改造进行投票，80%或以上村民投票同意进行改造的“城中村”，即由政府主导推向市场，实行公开拍卖。

为了加快改造进度，建议城市的政府规划部门分区域设定统一的区域规划条件原则，使同一区域不同的“城中村”改造项目规划要点基本相同，例如容积率、限高、公建配套比例等重要指标。这样可以在保证公平的基础上，大大加快各个改造项目规划要点的确定，同时避免推诿扯皮现象的发生，为公开拍卖节省大量时间。