对公摊的设计、测算环节的专业人员和面向客户的销售人员来说，“公摊”也是一个谜团，公摊面积始终无法以清晰的面目示人。

“我花了100平的钱买了三房，最后住上的是不到70平的小三房。”在上海，一位抢到了某高分网红盘的购房者既兴奋又惆怅，“180万花在了看不见的公摊上”，没办法，他选择范围内的几个新盘得房率都在70%上下。如果在一二线城市，相当于花费上百万元购买公摊。

作为一个年年抢占热搜的话题，公摊面积到底由谁说了算？是不是一笔糊涂账？为什么不同小区甚至同一小区的住宅公摊面积、得房率会有大小的差异？按照公摊面积交物业费，到底合不合理？■ 据《经济观察报》

公摊面积谁说了算？

所谓公摊，是根据1995年建设部（住建部前身）发布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》划分的，具体包括电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房等。此外，套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半也被计算入公摊面积之中。

而公摊面积系数也不是开发商预先设定的20%或30%，而是通过计算得出的。

有着10年测绘经验的房产测绘员赵天明介绍了计算公摊面积的过程：先是以栋为单位，计算整栋建筑物的总公摊面积，再以各户的套内建筑面积为比例分摊给各户承担。

公摊面积是由有资质的房产测绘单位测量出的。赵天明介绍，一般来说，如果是预售房屋，公摊面积需要进行“预测”和“实测”两次测算。预测是在房屋建成之前，测绘单位会根据开发企业提供的合法合规的建筑图纸进行测算，此面积可用于房屋预售，即购房合同的面积。而实测则是房屋建成之后，测绘单位实地进行测绘，采集外业数据，再进行测算。这个面积也是最终给购房者的交房面积，即不动产办证面积。

“开发商需要凭测绘机构出具的测绘报告，录楼盘表系统（包括楼层、房号、房型等信息），才能取得预售许可证，进行销售、网签，非常严格。”赵天明说，测绘机构都是房管局规定认可的，根据甲、乙、丙级别不同，所能测绘的面积大小也不同。

赵天明所在的城市，每个区都有自己的测绘队，仅为房管局提供测绘服务，不对市场开放，而房产测绘有着明晰的质量审查流程，从自检、互检、质检到上级审核，以保证测绘质量。

不仅在测绘阶段，在房屋最初的规划设计阶段，公摊面积的设计也需要依据一定的标准。某大型房企设计部门负责人李欣介绍，项目规划设计要依据建筑设计统一的设计标准，比如楼栋中走廊的宽度、大堂面积大小，需不需要设置电梯工休息室等，也都要依据相应的建筑设计防火等规范设计，这都属于影响公摊面积的因素。

李欣介绍，开发商的营销部门也不可能同意随便乱加公摊面积，因为得房率低了，房子都不好卖。

公摊差异从何而来？

为什么不同小区的公摊面积和得房率会不同？我的得房率怎么比别人低这么多？这是许多人最为关心的问题。

实际上，得房率的大小与楼层高低、公共活动区域大小、住宅楼的类型都有关系。“就高层住宅来说，板式楼的得房率通常要高于点式住宅（也称桶楼、塔楼）。”一家民营设计院的住宅设计师张磊介绍，而楼层越高，公摊面积也会越大，这是由于高层住宅承重墙要承担的压力更大，所以大多数高层住宅的墙体也会比多层或小高层的墙体厚。套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）以水平投影面积一半的建筑面积都是共有建筑面积，因此高层住宅楼的公摊面积也就越大。

此外，高楼层由于居住人数更多，配备的电梯数量也会更多，增加了公摊面积。

阳台面积也会影响得房率。张磊介绍，根据现行的房屋建筑规范的相关规定，在主体结构内的阳台，按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，则按照按其结构底板水平投影面积计算1/2面积，这也就是开发商卖方时通常所说的“阳台送一半面积”。而不同结构方式建造的楼栋，结构内、外的划分又有所不同，这又影响到阳台面积的计算，张磊表示。

给公摊面积交物业费合理吗？

在许多购房者看来，在商品房以建筑面积交易的过程中，已经在公摊面积方面支出了一大笔“冤枉钱”，后续物业费还要按建筑面积每平方米收取物业费，公摊面积越大，物业费越多。在住宅寿命期，几十年的积累又是一笔巨额的支出。

政协委员洪洋也在今年两会中提出，住宅物业费按建筑面积收费不合理。他提出疑问：物业公司服务的只是公共面积，而并不入户服务，居民室内卫生和设施维修都由居民自己承担费用，为什么物业收费要包含室内面积？“实际上，公摊面积并不会增加居民缴纳的物业费。”一名物业相关人士陈晴表示，这与物业费的计算方式有关，物业是算“总账”。具体物业费的价格会根据配置的服务人员、服务内容、服务标准等，测算人员工资、物料等等，得出一个项目每年的总费用，然后按照每户的面积比例做费用切分。“在这种计算规则下，即使是不按照建筑面积收取，而按照套内面积收取，每户的占比也不会改变。”陈晴表示。

在中国，绝大部分物业费收取都采用“包干制”，即物业公司会把每个项目的人工成本、物耗、能耗、外包、保险等成本算一笔详细的账，再加上一定的利润，通常是“微利”，把总费用除以12个月，再除以建筑面积得出的就是物业费的价格，即元/月/平方米。