房价离“合理调整”还有多远?
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房价离“合理调整”还有多远?
“最严调控”持续升级,楼市又现“蹦极”
 

2011年头两个月,加息步步紧逼,房产税“敲山震虎”,在“最严调控”升级的压力下,楼市步入降温通道:1月成交显著萎缩,春节楼市跌入“冰点”。新一轮调控高压下,多方期盼楼市会出现“合理调整”。

“春节交易骤降,只是楼市降温的开始。”有关人士表示,随着紧缩政策陆续执行到位,调控“战果”有望扩大,今年房价将得到一定遏制。但在调控中如何防止伤及“合理需求”,成为另一个需要迫切解决的问题。据新华社

楼市又现“蹦极”,重压之下“走低”

跨年的楼市经历了“冰火两重天”:去年12月底还火爆异常,但自今年1月后便直线下行,春节期间更是陷入谷底。上海永庆房屋的数据显示,1月份上海一手住宅成交量环比下跌23%;均价为22992元,环比下降5%。1月份上海有34个住宅项目开盘,环比减少47%。2月1日至9日,北京市房地产交易管理网系统因春节放假而关闭,新盘审批上市陷入停滞,这意味着2月上旬北京几无新盘入市。

上海、北京的情况颇具代表性。中国指数研究院的数据显示,今年1月监测的30个城市中,有23个城市一手住宅成交量环比下跌,其中15个城市跌幅超过20%,大连、长沙、包头等跌幅超过50%。业内人士坦承,春节期间楼市遇冷仅仅是个开始,在政府持续调控的预期下,市场供求双方的观望情绪将进一步蔓延。今年2月,上海、北京预计开盘住宅项目较少,实际开盘量可能更低。

但调控政策显效有一个“滞后期”,短期内房价还难有明显松动。有关人士认为,交易量的下降能否转变为实实在在的房价下降,将取决于“最严调控”政策的持续性和执行力。

“最严调控”持续升级,房价有望“合理调整”

种种迹象显示,因为楼市调控离预期目标尚有距离,2011年的调控进一步升级。

根据“国八条”要求,限购令将覆盖全国,有望直接阻断部分不合理购房需求。目前,明确提出将实行限购的城市已达36个。按照新一轮调控政策要求,实行限购政策的城市预计还要翻一番。与“限购”相比,“停购”政策更成为楼市“利剑”。上海2月1日出台调控细则规定,对已拥有2套及以上住房的户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非户籍居民家庭等,“暂停在上海向其售房”。除了行政手段调控,购房信贷再度“卡紧”。“二套房首付六成、贷款利率1.1倍”的新规已开始实施。实际上,首套房贷也告别优惠利率。

“今年楼市降温程度将明显大于去年。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示,全国70个大中城市房价指数预计在二季度出现同比负增长,年内多个月份房价会出现环比负增长。部分房价偏高的大城市,房价将出现一定幅度的“合理调整”。

避免误伤“合理需求”,切实给力“保障房”

记者采访发现,在房地产调控下,一部分合理的住房需求也受到一定影响。高房价短期内难以松动,而信贷成本、购房门槛显著提高,房租价格也大幅上涨。买还是不买,租还是不租,不少人面临“两难”困境。

近期,一份对全国31个省份4060名租房者的调查显示,81.6%的人觉得去年房租上涨幅度较大。一些房产中介的统计显示,部分城市去年房租涨幅超过10%。由于调控持续、需求增加等因素,今年房租预计将继续上涨。

“加息通道中,未来还款压力会继续增加,经济能力弱的首次置业群体将面临更大考验。”上海中原地产研究咨询部总监宋会雍说,2010年热点城市的楼市投资客比例已明显降低。

国家行政学院经济学教授张孝德表示,今后楼市调控,一方面要切实加快保障性住房建设,增加对自住性需求的有效供给。另一方面,在炒房资金逐步离场后,应逐步改善调控手段,努力使居住性需求成为楼市的主导力量,真正走出房价“蹦极”的怪圈。

 
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